Perché questo articolo merita 3 minuti del tuo tempo

Nel 2025 il mercato immobiliare milanese ha cambiato pelle. Non corre, ma non si ferma. Non esplode, ma tiene – e lo fa bene proprio dove si costruisce meglio.

Tre numeri raccontano perché investire in nuove costruzioni nel 2025:

• • 23 % delle case vendute a Milano è nuova di costruzione — record tra le grandi città italiane.

• • Il mutuo “green” riduce il tasso fisso fino a 35 bps.

• • Dal 2030 in Europa si potranno costruire solo edifici a emissioni zero: chi compra ora in classe A è già in regola, con anni di anticipo.

Questo articolo esplora dati, contesto, regole e opportunità. Vale 3 minuti. Per chi compra, per chi investe, per chi costruisce.

 

1 | Milano: mercato selettivo, non fermo

Milano non è immobile, ma si muove con più attenzione. I prezzi crescono poco, ma crescono soprattutto dove la città cambia pelle: rigenerazioni urbane, infrastrutture in arrivo, nuova domanda giovane.

Zona	Prezzi 2024	Cosa sta succedendo
Centro storico	– 0,8 %	Domanda più cauta, offerta limitata
Semicentro e periferia interna (Lodi‑Corsica, Navigli‑Famagosta, Certosa, Precotto, Gorla)	+1,9 %	Rigenerazioni urbane, nuovi servizi
Prima cintura (San Donato, Pioltello, Carugate)	+2,3 %	Prezzi accessibili

Take‑away: il valore si crea dove la città si espande — non dove è già matura.

Fonti: OMI IV trim. 2024  · Nomisma Rapporto 2025 

2 | Il credito torna protagonista

Cala il costo del denaro, risalgono le erogazioni. Il mutuo torna a essere un acceleratore e non un freno.

• • 43 mld € di mutui erogati nel 2024 (+13 % su base annua)

• • +19,5 % le compravendite con mutuo nel solo Q4

• • Stima 2025: 46 mld €, ai livelli pre‑Covid

Chi compra in classe A può accedere al mutuo green, con spread ridotto di 25‑35 bps → fino a 22 000 € di interessi risparmiati su un trentennale da 280 k€.

3 | Nuovo = “future‑proof” (non è marketing, è normativa)

Dal 2030 in Europa potranno essere edificati solo immobili a “emissioni zero” (Direttiva Case Green 2024/825). Le nuove costruzioni in classe A anticipano questa soglia. E intanto offrono:

Vantaggio	Perché incide sul ROI
Classe A oggi	Nessuna spesa di adeguamento futura
IVA 4 % prima casa	Risparmio immediato sul prezzo
Mutuo green	Tasso più basso, rating migliore

4 | Governance: l’asset invisibile

La differenza non la fa solo il progetto. La fa la gestione. Milano ha visto cantieri rallentare drasticamente per problemi autorizzativi. Giemme parte solo dopo l’approvazione completa di permessi.

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5 | Dove stiamo costruendo – pipeline di oltre 25 000 m² (classe A)